随着全球经济环境的波动和消费需求的不断变化，酒店行业正经历着一场深刻的转型和投资变革。3月31日，由酒店之家举办的“2025中国酒店投资白皮书发布会”在上海卓美亚喜马拉雅酒店顺利举行。
本次发布会共吸引了近300位酒店行业权威人士、酒店业主和行业媒体前来参与。通过对过去一年酒店行业代表性数据的洞察分析，共同分享投资经验、探索未来酒店行业的发展新机遇。
（图为2025中国酒店投资白皮书发布会活动现场）
活动现场，酒店之家CEO乔锋作开场致词。乔锋提到，在不确定的、充满变数的市场环境中，投资人的每一次投资决策都是一场风险和收益的博弈。而数据的力量可以为这场博弈增加一些理性和确定性。
“过去的这么长时间，我们见证了非常多错误的投资行为，我们将这些行为归纳为两种原因：第一种是完全不懂酒店，不知道酒店投资背后的科学逻辑。第二种是懂酒店，但没有客观、丰富、真实的数据和材料提供帮助来辅助决策。”乔锋表示。
在这个过程中，酒店之家以及驿镜数据研究院为酒店投资人和住宿企业提供了非常多的数据产品和数据工具，包括选址评估、品牌加盟、转让租赁等等。目前酒店之家用户数已经突破了21万，其中50%以上为酒店投资人。此外，驿镜数据研究院为所有需要了解酒店行业的企业提供服务。未来，酒店之家也会为用户提供更多好用、实用的产品和工具。
（图为酒店之家CEO乔锋）
行业洞察：酒店集团“规模扩张”，县域市场需求旺盛
经历了2023年的报复性消费之后，2024年酒店行业的发展逐步回归理性，其数据表现也吸引了不少酒店投资人的关注。发布会现场，酒店之家驿镜研究院院长韩全政为大家分析并解读了《2025中国酒店投资白皮书》。
根据《白皮书》数据，截至2024年12月31日，全国15间及以上酒店的数量为37.03万家，同比2020年底大幅增加了34.21%；全国15间及以上酒店房量为1846.69万间，同比2020年底增长了24.28%。
伴随着行业规模的不断扩大，全国连锁酒店的数量也在不断增加。截至2024年12月31日，全国连锁酒店数量为5.96万家，同比2020年增长52.92%。
同时值得一提的是，2024年各县级城市酒店市场新开业表现区域分化现象明显，其中四线及以下城市（县级市场）新开业15间客房及以上的酒店共1.73万家，占比达37.31%。而进一步透视线级酒店市场发现，在这其中经济型酒店（0-2星）新开业1.25万家，占比约72%，远超其他档位，显示出县级市场对基础住宿依旧旺盛。
从酒店集团的发展来看，2024年三大酒店集团均采取了较为积极的扩张动作。无论是酒店数量还是酒店房量，2024年供给均较2023年有所上涨。从供给涨幅上看，2024年，锦江在东北区域门店涨幅最高，超100%，首旅在华中区域门店涨幅最高，超300%；华住则在华南区域供给涨幅最高，超150%+。
从翻牌情况来看，2024年全季酒店翻牌率为3.13%，亚朵翻牌率为3.7%；希尔顿欢朋酒店翻牌率为9.88%；维也纳和维也纳国际酒店整体翻牌率为14.68%，是列举的四个品牌中翻牌率最高的。
聚焦到行业整体经营现状，2024年中国酒店行业出租率呈现“暑期爆发、节后回调”的鲜明特征。整体出租率维持在45%-60%区间，季节性波动特征显著。
韩全政总结表示，2024年酒店市场RevPAR数据集中反映三大趋势：第一，国庆档（RevPAR同比+40.6%）和暑期7月（+11.7%）已成为新增长极，建议2025年投资人重点配置门店相关资源。第二，传统旺季持续疲软（春节/五一档RevPAR一度下滑超10%），需优化定价策略。第三，差异化、精细化运营，品牌化发展将成为2025年投资关键。
（图为酒店之家驿镜研究院院长韩全政）
主题分享：酒店业的资产估值与竞争格局
当前，品牌同质化倒逼行业整合，而品牌内核的升级，将成为资产估值的关键。北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙现场为大家作了《酒店资产估值的品牌逻辑》主题分享。
赵祥龙首先针对当前酒店品牌市场作了两个判断：第一，现在中国酒店业特别是中高端品牌市场不缺品牌，第二品牌同质化高度雷同。很多品牌在本质上并不具备为资产赋能的作用。
他指出，中国酒店业的周期与宏观环境同步，当前行业依然处于调整期，未来随着出游与商务需求逐步上行，第三轮供需周期有望启动。而在当前行业周期轮动的大背景下，一方面酒店投资者应进一步保证自身产品品质，另一方面，要控制投资成本，以抵御周期性波动。
从国内酒店资产交易的趋势来看，当前奢华酒店资产溢价能力并不十分突出，尤其是近几年的资产出清或都带有很强的被动性。对于酒店投资者而言，现阶段更应控制酒店的初始投资额。此外，中国经济增长方式的转变给中国酒店业的发展以及酒店资产的定价带来全新的周期性挑战。据此适当降低投资强度，关注资产产生现金流的水平有利于降低风险。
从严格意义上来说，酒店品牌对于酒店资产现金流的贡献水平决定品牌价值。尽管在经济收缩阶段，优质资产（现金流能力、品牌、地段等）仍然能是实现较高溢价。
（图为北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙）
除了品牌价值对酒店资产的赋能，近年来，中国酒店业的国际化布局正在加速，不少酒店集团通过收购海外品牌海外市场，抢占先机。国泰君安证券商贸零售及社会服务业首席分析师刘越男为现场投资人带来了《从海外经验看中国酒店的格局推演》的主题分享。
在刘越男看来，酒店行业存在一个“投资时钟”，是一个非常强周期的行业。对比海外市场的投资经验，中国酒店市场周期每轮约4-5年，明显短于美国每轮周期的8-12年。此外，中国酒店建设周期更短，供给弹性更大，政策对需求端扰动的影响周期也更长。
“酒店业的商业实质是通过前期的持续经营构筑和积累品牌价值，进而凭借品牌影响力以极低的边际扩张成本实现极大的规模，并凭借利润率的授权和管理费用价值变现。”
她提到，早期而言，酒店业由于其产品标准化成为同质化消费产品，这个阶段规模竞争是主要优势，而结合海外发展经验，最终会发展成为高利润率、高财务杠杆、资产利用率高的轻资产品牌管理公司。
从行业经营发展来看，经营降幅自24年Q4开始逐步收窄，增长的驱动力主要是开店和效率提升。行业在2-3年内将再次开启并购整合周期，驱动力来自规模效应，更可能是中腰部集团之间的收购整合。
（图为国泰君安证券商贸零售及社会服务业首席分析师刘越男）
圆桌论坛：存量酒店资产盘活与改造的新机遇
存量时代，如何盘活现有酒店资产、通过改造释放潜力，已经成为行业核心命题。活动最后，现场嘉宾围绕“存量酒店资产盘活与改造的新机遇”展开了一场热烈的讨论。《酒店投资88个坑》作者、酒店观察网联合创始人苏菡进行了圆桌论坛环节的主持，资深酒店投资人沈军强、徐希明、吴冬珂参与现场讨论交流。
酒店投资行业有一句俗语：“选择大于努力”。这句话用在酒店改造方面也同样适用。那酒店改造过程中如何判断一个项目能不能改，又该怎么改呢？沈军强表示，在酒店投资的过程中，首先要理解存量物业项目为什么要转，第二，要弄清楚转让物业原有的条件。
“比如，危房，有历史的百年建筑、文保等投入会相当高。隔墙、消防、落电、冷暖设备都要做一个充分的评估。”沈军强建议，酒店投资人首先要进行项目可行性分析评估，“所有改造的门店，你要选择的最重要的条件无非是地段、地段还是地段”。
改造并不仅仅是硬件的升级，还是位置的选择，综合的判断。那么，改造如何才能更有性价比，翻新要不要翻牌呢？徐希明坦言，这取决于有没有翻牌的机会以及为什么要翻新。
“翻新的前提是酒店至少已经经营了八年以上，出现了产品老化、不能满足用户需求等情况。但是如果周边已经有类似的产品，已有品牌表现尚可只是产品有瑕疵，那么可以进行升级改造。”
徐希明提到，中国近年来品牌升级太快也造成了投资人的一些困扰，“有些产品虽然版本是老的，但看上去还是新的，那究竟要不要翻牌呢？这些都是目前酒店投资人和品牌方、消费者以及OTA之间的一些矛盾和冲突”。
当然，酒店改造还要考虑到流量的再生。那么，投资人在改造的过程中应该如何植入场景，为酒店获得流量入口呢？吴冬珂以度假酒店产品的改造为例进行了分析。
他提到，度假型产品基本上都是以目的地旅游为主，“植入场景目的是为了让住客打卡，打卡是为了曝光和传播，这是获取流量的关键。所以我们才会根据这样的客群来打造产品。这其实也是打开游客在我们这个城市度假的一个方式”。
（图片从左至右分别为苏菡、沈军强、徐希明、吴冬珂）
会议尾声阶段，不少酒店投资人积极参与现场互动答疑。其中，同程数科CMO王婷就自持物业投资过程中的投资心得和踩坑经验跟现场的投资人进行了互动交流。
（图为同程数科CMO王婷）
《2025中国酒店投资白皮书》是对过去一年酒店行业发展的一次诊脉，也是对未来酒店行业发展新趋势的一场探讨。作为覆盖超过21万用户的专业酒店投资服务平台，酒店之家将继续关注市场动态，为投资人提供更多有价值的信息和实用的干货。
“百舸争流千帆竞，一苇可渡见新洲。”我们期待，通过与全国各地投资人的面对面交流，能共同促进酒店业的健康、繁荣发展!
本文源自投资者网